台北商辦最新動態｜內科掃樓、南山廣場破紀錄、AI科技廊道

Weekly News Highlight

1. 內科廠辦需求旺 前7月企業、壽險直接砸錢掃走4棟

2. 南山廣場 登頂北市商辦王

3. 緯創內湖設廠打造AI科技廊道 林建勳肯定輝達進駐效應

4. 連鎖旅宿業承租舊大樓 搶市

1. 內科廠辦需求旺 前7月企業、壽險直接砸錢掃走4棟

自由時報 I 記者徐義平／台北報導

內科廠辦需求旺，今年前7月至少出現4筆上市櫃法人掃整棟樓的實例。根據商仲業者彙整，前7月上市櫃法人已在內科砸下118億元掃樓，不但直接超越去年全年交易額，甚至是近3年同期新高。

信義全球資產總經理林三智指出，近幾年企業營運升級及規模擴張，推升大坪數辦公室需求，全棟企業總部更是搶手，更為內科市場提供交易量支撐。

根據信義全球資產彙整，今年在內科布局的大咖企業、包括統一超、恆隆行、必應創造等，而9筆大型交易中，高達7筆的企業買家是一口氣買進面積就高達上千坪。

尤其整棟樓更受到企業買家關注，今年內科至少出現4筆，包括統一超砸43億元買進「V-PARK」C棟，台灣人壽則以14.78億元取得安康路整棟廠辦，另外美好證券與關係人聯手掃進「V-PARK」B棟，還有浤菖生技入手安康路整棟廠辦。

林三智認為，企業購入自用總部大樓具備多重優勢，包括一次性取得建物完整產權，在空間配置上就擁有的主導權，裝修規劃不會受到房東或管委會限制；再加上同時擁有土地資產，長期持有兼具保值及增值潛力。尤其台北市區少有辦公大樓全棟釋出，即便是指標商圈老商辦重建後，也多為企業保留自用、不會對外出售。

至於美國關稅戰雖讓全球經濟瀰漫觀望氣氛，但多數企業對商用不動產布局仍以企業發展需求作為優先考量，加上近期股債匯等金融市場充斥不確定性，也促使企業更積極地尋求穩健的資金停泊點。

2. 南山廣場 登頂北市商辦王

工商時報 I記者曾麗芳／報導

商辦市場旺爆，最新實價登錄資訊顯示，2024年台北市商辦租賃市場，辦公租金表現以松江南京商圈最熱，廠辦以內湖科技園區稱王。商辦租金單價由「台北南山廣場」以每坪月租5,253元稱霸，改寫史上新高紀錄，坐上「商辦王」寶座。

台北市地政局16日公布2024年不動產市場動態年報，台北市商辦及廠辦月租金單價前十強中，信義商圈囊括九件最強，前三名每坪月租都已突破5,000元大關，「台北南山廣場」包辦榜首及第二名，每坪月租金分別達5,253、5,074元；以及排名第三的是「台北101」，每坪月租5,059元。

觀察前十名分布狀況，有四件位於「台北101」大樓、兩件位於「台北南山廣場」；另外，「國泰置地廣場」、「信義宏泰大樓」、「富邦信義A25」及「巨蛋國際中心」，都分別有一件躋身進榜。

觀察歷年商辦及廠辦月租金單價排行榜，十強都集中在信義商圈，每坪月租金均破4,600元。

前三名交易案都被「台北南山廣場」包辦，每坪月租單價分別為5,253、5,252、5,074元。前十名中共有四件位於「台北南山廣場」；至於「台北101」大樓及「國泰置地廣場」，則各有三件進榜。

這項不動產市場動態年報，統計去年商辦租賃市場實價登錄交易件數，共達1,063件，年成長6.62％；其中商辦件數為902件，創歷年新高，年增3.92％，至於廠辦，交易件數161件，也達七年新高，年增率達24.81％。

地政局分析，台北市去年度主要辦公商圈商辦租賃交易量，以松江南京商圈36件高居榜首；其次為信義商圈及南京東路商圈，交易量同為25件。相較2023年，松江南京商圈交易量增加十件最多，其次為站前及信義商圈交易量均增加三件，其餘商圈交易量均下滑。

在廠辦租賃件數方面，去年以內科96件最多，南港經貿交易量七件居次。

租金行情表現方面，各主要辦公商圈同步上漲，尤其以信義區最強勢，平均月租金單價達4,038元；至於年漲幅，則以敦北民生商圈9.34％最高。

至於廠辦租金，南港經貿園區去年平均月租金單價為1,668元，年漲13.01％，有逐步追上南京東路及站前商圈的態勢；內科為1,283元，年漲幅0.47％。

3. 緯創內湖設廠打造AI科技廊道 林建勳肯定輝達進駐效應

聯合報 I記者邱書昱／台北即時報導

緯創資通位於台北市內湖區潭美段興建地上8層、地下4層的研發大樓，今天舉辦開工動土儀式，台北市長蔣萬安及緯創總經理暨執行長林建勳今天出席典禮。蔣萬安表示，未來將帶動1500個工作機會之外，北市也串接內科、南軟、士北科等打造AI科技廊帶。

林建勳說，2024年5月9日公告取得北市內湖區潭美段五小段21地號等四筆市有土地，土地面積約6408平方公尺，總樓地板面積約9425坪，預計2028年將興建地上8層、地下4層的研發大樓。

林建勳說，在2021年也取得北市舊宗路段的「數位內容創新中心」BOT案後，距離今天動土的基地約1公里，同時子公司緯穎科技也將於附近興建總部大樓，希望在內湖打造科技廊帶，攜手市府創造共贏。

蔣萬安表示，前後與執行長建了好幾次面，去年6月完成簽約儀式後，今天見證到研發大樓的開工，感受到緯創團隊執行力的決心，北市府全力協助幫忙之下，緯創、緯穎大力投資。

他說，選對地點是企業成功的開始，感謝緯創選擇內湖，未來帶來1500個工作機會。而台北市不單單只是打造單一科技園區，而是致力打造科技廊帶，在今年5月看到輝達執行長選擇北士科打造輝達海外總部，今天緯創進駐內湖，未來將結合台北生技園區的南港，逐步落實科技廊帶。

蔣萬安也說，財政局努力之下，過去招商引資、民間投資557億元，未來也會持續努力，讓更多優秀人才匯聚台北市，同時也協助緯創後續的施工，圓滿落成。

財政局長胡曉嵐表示，緯創在內湖潭美段的研發大樓預計會有1500個工作機會，緊鄰的緯穎科技大樓預計也將於今年動土開工，也會提供2000個工作機會，加上緯創在舊宗路段的「數位內容創新中心」BOT，屆時串接內湖科技園區、南軟等，打造AI的科技廊帶。

由於大量工作機會，屆時上下班人潮恐增加內湖交通負擔。胡曉蘭說，市長提出捷運六線齊發，東環段的開工，以及上禮拜新工處及交通局的堤頂大道銜接國道一號北向新匝道引道通車，並且鼓勵大眾搭乘大眾運輸等。

同時，她也說，內科的公司也有響應交通局推出的減碳存摺，以及公司上下班時間分流等，也有和緯創溝通企業接駁等，都是透過跨局處、公私合作，紓解內湖交通人流。

4. 連鎖旅宿業承租舊大樓 搶市

工商時報 I記者曾麗芳／報導

旅宿集團瞄準暑假旅遊旺季商機，提前承租舊大樓重新裝修，卡位搶食旅宿需求。

據實登資料顯示，今年4月「百橙橙居」分別以月租125萬及58萬元，在台中和高雄租下屋齡逾30年的整棟建物；同月「台中香富大飯店」以每月121萬元，續租屋齡29年的整棟飯店；新北三重區「丰居旅店微風館」以每月租金210萬元，承租鄰近捷運三和國中站的3,000多坪建物，為近年雙北規模最大的租賃飯店案。

台灣房屋三重幸福加盟店東黃翔琳指出，三重的旅館飯店，競爭優勢就是與台北市區的距離近，且價位中等，對商務型、或講究高性價比的旅客而言，頗具誘因。因此業者租下經營的大樓，雖然不乏高屋齡，但租金相對實惠，且選址緊鄰捷運站或車站周邊，交通便利性高，能快速增加住房率；再者，租客多為具規模的連鎖品牌旅店，透過整修與空間規劃，輔以裝潢視覺年輕化，快速搶占市場。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然國旅人潮有些微衰退，不過，根據交通部統計，今年第一季來台旅客人數達213萬人，年增近8萬人，顯示台灣觀光業仍持續成長。許多連鎖旅宿業者也蓄勢待發，例如承億集團，今年也承租閒置逾20年的新竹巨城「旅館大樓」，預計2027年第四季試營運。

張旭嵐指出，由於旅遊競爭激烈，消費者喜新厭舊，不擅品牌戰的地區型、傳統飯店業者，正面臨市場考驗，因此有不少具備裝修，或科技系統背景的年輕團隊，跨足旅宿業，透過標準化流程管理，善用連鎖品牌效益，承租舊大樓經營，以輕資產方式，快速拓展市場，是目前競爭激烈的旅宿，較能突破重圍的品牌策略方式。

除了旅宿業者看準低租金和地段價值外，房東也樂享租金收益。進一步觀察買賣交易資料，台中香富大飯店的房東於十多年前以1.45億元購入該棟飯店建物，隨著租金逐年成長，換算如今的投報率已高達10％～10.6％；而高雄捷運鹽埕埔站附近的一處商旅，於2023年以2.28億元拍出，去年6月「嬉月地景酒店」以每月75萬元承租，換算投報率約4％。

第一建經研究中心副理張菱育分析，飯店經營屬高勞力服務業，但是承租老屋固定成本較低，當觀光市場恢復動能、品牌經營穩定，仍有機會創造較高利潤空間；而房東則坐享穩定租金報酬，形成雙贏局面；尤其是位於交通樞紐、精華商圈或熱門觀光區的老建物，將成為旅宿、青年旅館、共享辦公等營運型態，鎖定的下一波資產標的。