台灣商辦投資快訊：輝達玉成廣場進駐、桃園巨蛋500億計畫
- yukiyiiegroup
- 9月15日
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Weekly News Highlight
輝達將進駐 玉成廣場喊賣200億
到站即到公司！大安「新豪辦」每坪195萬創社區新高
台壽標下航空城土地 將斥資500億元蓋桃園巨蛋型場館
潤泰全球桃園觀音廠10.6億元易手群光電子！世邦魏理仕林敬超：企業更重視資本條件
壽險爭相跨足養生村
高雄亞洲資產管理中心首座公辦都更案 預計蓋30層住商大樓
輝達將進駐 玉成廣場喊賣200億
工商時報 I 記者蔡惠芳／報導
AI巨頭NVIDIA輝達將在年底前進駐台北市南港「玉成廣場」大樓設立研發中心，房東潤泰創新國際持股7成的子公司潤泰創新開發公司，決定喊賣；市場專家概估，整棟身價有機會上看200億元，若年底前順利成交，可望躋身每坪百萬俱樂部，改寫今年商辦大樓成交金額最大手筆。
市場關注輝達選定設立研發中心的玉成廣場，若房東潤泰新成功脫手，下一個房東會是誰？整棟大樓身價多少？
據內政部實價登錄資訊，該大樓去年12月18樓成交租賃案，每坪月租2,700元，直逼台北市中心，月租金達61.7萬元。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，建設公司持有辦公大樓鮮少只租不賣，而是儘快完銷，以追求最大資金周轉率，只要出租率到達一定程度就可以考慮整棟求售。研判在這個時間點處分，買家有可能是金融壽險業，理由有兩個，一是此時政策壓抑建商的土地購買能力，市場競爭者相對較少，二是保險業購置不動產的租金報酬率門檻已壓低到2.5％，依每坪月租反推，每坪保守估計至少百萬。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，依玉成廣場先前公告資訊推估，輝達承租17層辦公室面積，每坪月租大概在2,300～2,400元，若依保險業最低不動產租金報酬率門檻2.544％反推，玉成廣場整棟身價大概有210億元；但若買家並非保險業、不必受限金管會最低租金報酬率規定的話，依週邊「世界明珠」辦公室成交行情每坪達143萬元來看，總價將更高。
潤泰新8日代持股比例70％的子公司潤泰創新開發股份有限公司公告，擬處分南港玉成廣場之建築物及其座落土地，辦公室面積約1萬7,526坪，還有停車位290個。經子公司董事會通過後，擬提股東臨時會討論。
潤泰創新協理陳柏宇表示，潤泰新玉成廣場2024年初完工，目前出租率7成，最大房客是輝達、承租約6成，另兩家房客承租一成，每年貢獻穩定租金收益。
陳柏宇表示，潤泰新決定處分玉成廣場，主要是接下來幾年潤泰新將同時進行許多房地產開發案，包括總銷規模達500億元的「南港之星」等，因此決定先活化資產，出售「玉成廣場」，以回收資金，再創更大的投資收益。至於出售方式採公開標售或委託銷售，目前尚未確認，也無潛在買家。
到站即到公司！大安「新豪辦」每坪195萬創社區新高
經濟日報 I 記者游智文／即時報導
實價揭露，屋齡三年的台北市信義安和站捷運共構案「首泰信義」，中樓層於今年4月成交約1.87億元，每坪195萬元，創該社區商辦戶最高單價，由紡織批發業公司購入。
另外，內湖五期重劃區內，完工不到一年的新商辦「國揚洲際企業總部」，3月亦有交易，總價約1.38億元，每坪73萬元，由兩投資公司共同購入。
新商辦吸金力強，台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，2025年上半年台北屋齡5年內的新型商辦交易，總計有40件，總銷近50億。其中內湖就有16件交易居全市之冠，為新商辦交易熱區。
交易量最多的商辦，則是「國揚洲際企業總部」，今年已有12筆交易，主要來自於家電代理商恆隆行一口氣砸下10.57億元，包下8筆交易。
至於單價表現最亮眼的商辦，則是大安區「首泰信義」，單價高達195萬元，一戶總價逾億元，成為近年受矚目的「蛋黃區新豪辦」。
而今年單筆總價最高的商辦交易，則為台灣人壽以14.7億買下內湖區的虹典人文科技大樓。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，內湖商辦目前新供給多在舊宗段和五期，並以廠辦類型為主，由於單價較大安區、中山區實惠，且待售戶數相對多，因此吸引大型企業一次入手多戶設立總部。
張旭嵐分析，大安區位於屬於精華商業地段，雖然價格高，不過具備交通優勢，首泰信義、登峰大廈等新商辦，具有近捷運信義安和站與大安站的優勢，鄰近核心商圈與高端客戶群，不僅能彰顯企業品牌形象，也具備保值性。
第一建經研究中心副理張菱育指出，這些企業購置新型商辦有三大優勢，第一、「硬體規格升級」。像是配備節能系統與智慧建築設施，較符合國際級企業的ESG訴求。
第二、「商辦小宅化」。上半年百坪以上新商辦交易共17筆，30坪以內也有10筆交易、佔3成，並集中在中山和大安區，這些小坪數商辦或事務所，例如「昇中山」，總價在3千萬元上下，入手門檻低，吸引自用和投資置產型買方。
第三、「交通便利性」。考量員工上班通勤和客戶洽談需求，企業購入商辦優先考量交通便利性，因此捷運共構、鄰近捷運的商辦出租率高，也往往較受到企業主的喜愛。
張菱育分析，如今台北市核心精華地段土地釋出稀少，新商辦供給有限，具備地段、硬體與品牌形象優勢的物件，未來價格仍有支撐力，潛力熱區像是內科以及開發中的北士科，吸引科技業、傳統產業汰舊換新，或是資金雄厚的投資人提早進場布局。
台壽標下航空城土地 將斥資500億元蓋桃園巨蛋型場館
經濟日報 I 記者任珮云／台北即時報導
中信金8日公告，旗下子公司台灣人壽將攜手榮運，標下桃園航空城土地，據了解，該地將蓋桃園巨蛋型運動場館，由雲豹籃球隊承租，成為雲豹的主場，而該投資計劃預計投資金額高達500億元。
中信金與榮運今天發布重訊，雙方於8日簽署合資協議，共組設立專案公司，並透過此合資公司開發桃園航空城計畫優先產業專用區I基地，專案公司預計於2025年第4季開始營運。
據了解，該地的規畫包括倉儲、旅館、運動型場館，未來主要收入來源將是倉儲的租金收入，至於運動型場館，預計容納人數為萬人左右。
潤泰全球桃園觀音廠10.6億元易手群光電子！世邦魏理仕林敬超：企業更重視資本條件
工商時報 I 記者蔡惠芳／報導
潤泰全球（2915）在前天（23日）在公開資訊觀測站上公告，桃園觀音廠以總價10.6億元，易手給買家群光電子（2385）；由於取得成本非常低廉，因此預計處分利益達9億元之多，堪稱大補丸！今（15）日世邦魏理仕發布新聞指出，該筆交易是由世邦魏理仕撮合成交；其總經理林敬超表示，這筆交易價格，符合區域合理行情，面對總體經濟不確定性與資金成本攀升等挑戰，企業在評估不動產配置時將更為謹慎，亦更重視資產本身的條件與區位優勢。
世邦魏理仕今日宣布，成功協助業主售出位於桃園觀音工業區的大面積工業土地。本案自去年公開標售以來即獲市場高度關注，在世邦魏理仕持續推動與重新媒合下，最終順利完成交易，成交金額為10.6億元。而本次買賣雙方皆為大型上市企業，順利完成交易亦突顯雙方在審慎評估後對未來營運與市場機會仍具高度信心。
本案基地面積約4,625坪，座落於觀音工業區核心位置，基地完整方正，臨路面寬達165米，具備良好的開發彈性與空間運用之效能。
面對市場環境與執行層面的多重挑戰，世邦魏理仕根據過往的豐富經驗及專業協調執行力，成功於雙方洽談後迅速完成交易簽約流程，展現團隊在複雜市況中的應變及處理能力。
近年觀音工業區單坪成交行情已站穩2字頭，本筆交易單價約為每坪23萬元，符合市場行情，同時也反映買方對區域產業機能及長期價值的肯定。
觀音工業區位於桃園市觀音區，自1982年啟動開發以來總面積已逾630公頃，為北台灣最具規模的指標性工業聚落之一。區內基礎設施完善，產業結構多元，聚集台達電、英業達與盛弘生技等知名企業，加上鄰近桃園國際機場、西濱快速道路、高鐵桃園站及國道二號，交通便利、區位優勢明顯。隨著近年電商、冷鏈與物流產業需求日益成長，觀音工業區具備轉型為北台灣物流樞紐的潛力，相關土地交易動態亦備受業界矚目。
世邦魏理仕總經理林敬超表示，面對總體經濟不確定性與資金成本攀升等挑戰，企業在評估不動產配置時將更為謹慎，亦更重視資產本身的條件與區位優勢。觀音案歷經公開標售未果後重新回歸市場，最終能於短時間內完成交易，除了仰賴優越的物件條件，更是市場對區域機能的認同，以及雙方決策與推進的效率，最終由世邦魏理仕團隊全程提供策略建議與支援，成功促成這筆具指標性的工業地產交易。
壽險爭相跨足養生村
經濟日報 I 記者任珮云／台北報導
壽險業紛紛試水銀髮照護市場，切入長照服務領域。台壽成立的「中國信託樂活股份有限公司」，取得經濟部登記，開啟樂活事業發展的第一步。
台灣人壽董事長許舒博昨（8）日出席高齡健康產業博覽會時表示，中信樂活的目標不只是提供金錢上的給付，而是打造一套「住得進去、住得健康」的照護模式。
中信樂活將整合保單與照護服務，讓投保者可選擇直接領取現金，或實際入住「樂活機構」，享受24小時照護、健康課程及社交活動，提升整體生活品質，並紓解家庭照護壓力。
不同於傳統長照機構，中信樂活主打「健康養生村」模式，從健康管理出發，建構一個結合休閒、社交與專業照護的友善生活空間。首波將以台南一處原大學宿舍改造的據點作為示範場域，提供80多間住房，未來更規劃在北、中、南、東各地設立據點，逐步推展至1,000戶以上的樂齡住宅空間。
高雄亞洲資產管理中心首座公辦都更案 預計蓋30層住商大樓
聯合報 I 記者宋原彰／高雄即時報導
高雄捷運前金站西南側8筆土地將規劃公辦都更，市府將向民間招商，預計在基地打造地上30層、地下5層住商大樓，總投資金額達53億元，市府分回25億元將挹注捷運建設，因該區位在「亞洲資產管理中心—高雄專區」內，具備群聚金融科技優勢，招商日期至今年12月8日截止。
高市府捷運局主辦「前金區後金段44地號等8筆土地」公辦都更案，本月8日正式向民間招商，規劃地上30層、地下5層的住商大樓，該基地位於「亞洲資產管理中心—高雄資產管理專區」範圍內，中央欲打造高雄亞洲資產中心，成為亞洲納斯達克，因此本案鼓勵低樓層做商業使用，提供多元化金融服務，並結合全台首座資產管理專區，以綠色金融科技為主題，透過群聚金融科技領域，提供創新合作與發展機會。
捷運局表示，基地開發後收益挹注捷運建設經費，公辦都更招商日期為今年8月8日至12月8日。捷運局長吳嘉昌表示，本案基地位於O4捷運前金站西南側，距離捷運站步行距離僅250公尺，土地面積3274平方公尺，使用分區為第四種商業區，使用項目比照一般商業區，建蔽率60%、容積率630%，透過都市更新，設計容積可達法定容積1.5倍，預計興建總樓地板面積約42522平方公尺（不含停車位約12,885坪）。
捷運局預估總投資金額達53億元、總銷售金額約79億元，市府分回約25億元，將全數挹注高雄捷運四線齊發的建設經費。考量高雄市中正路過去一直是高雄重要金融街的產業群聚效益，市府將中正路以南、民族與民權路以西、復興三路以北到亞灣區為範圍，劃定為全台「亞洲資產管理中心」首座「資產管理專區」，本次公辦都更招商基地即位於「高雄專區」內。
截至今年7月，金管會已核准23家銀行、投信投顧及保險業進駐，開放跨境金融服務、金融資產組合融資 (Lombard Lending)、保單及保費融資新商品、家族辦公室等32個項目，並以國際市場為目標，進一步吸引資產管理產業、法律稅務專業機構與新創業者等進駐高雄。捷運局認為本案公辦都更加入，可協助打造匹配全球市場競爭力與吸引力的金融專區，歡迎投資人踴躍投標。