不動產放款鬆動 27％家數連二降

Weekly News Highlight

 

1. 不動產放款鬆動 27％家數連二降

2. 不動產業 2024 年總銷售額大噴出！達 2.46 兆元再度創高、年增近 27％

3. 統一超砸 43 億 收購內湖商辦大樓

4. 嘉義神秘富豪砸近 8 千萬 買忠孝新生銀行店面

5. 永豐棧大墩館三拍脫標 被桃園這家建商買走了

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1. 不動產放款鬆動 27％家數連二降

2025.02.27 工商時報 I 記者戴瑞瑤、呂欣芷／報導

國銀房貸滿水位近月出現緩解趨勢，在國銀積極調配放款資源與存款增加下，開始釋出一點空間。據金管會最新數據，1 月銀行法 72 之 2 的不動產放款比率為 26.44％，與去年 12 月持平，27％以上的銀行家數連兩月下降，去年 11 月15 家、12 月降至 13 家，今年 1 月僅剩 11 家，顯示整體國銀的不動產放款比率出現下滑空間。

新青安貸款帶動自助剛性需求，去年多家國銀房貸出現「滿水位」現象，部分國銀依銀行法 72 條之 2 計算的不動產放款比率，已接近銀行內部預警值上限，導致下半年民眾到銀行辦理房貸常遇到利率上升、貸款成數下降，或甚至需要排隊等待較長時間。金管會緊急呼籲將不動產貸款資源轉向，從土建融轉到一般民生貸款，並以自住首購族、新青安貸款為優先，今年「滿水位」現象開始緩解。金管會統計 1 月平均 26.44％，比去年 11 月下降 0.26 個百分點，創七個月新低。

個別國銀不動產放款比率也出現鬆動，27％以上家數 1 月降到 11 家；去年 12月還有 1 家在 29％以上，今年 1 月降到零家；28％～29％家數去年 11 月 5家，去年 12 月剩 1 家，1 月因星展銀行從 29％下降而變成 3 家；27％～28％家數大幅減少，去年 12 月 11 家，今年 1 月僅剩 8 家。

據公股銀統計，去年房貸餘額成長較多的縣市主要為桃園市及台中市，評估應與建商推案量有關，預期今年房貸成長區域仍會以都會區為主。土銀統計，去年房貸承作量前三名為台中市、高雄市及桃園市；合庫銀截至去年底房貸餘額成長前三名分別為新北市、台中市及桃園市，成長幅度皆逾 12％。

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2. 不動產業 2024 年總銷售額大噴出！達 2.46 兆元再度創高、年增近 27％

2025.02.25 工商時報 I 記者蔡惠芳／報導

新青安房貸政策、台股攻頂、資金行情醱酵，帶動 2024 年房市前三季旺到爆炸，全年不動產業上中下游也大豐收。財政部最新統計顯示，不動產業 2024年總銷售額正式出爐！全年噴出達 2.46 兆元再度創高、年增近 27％。其中不動產投資開發業仍然穩居火車頭產業、貢獻 1.56 兆元，占比達 64％；成長幅度最大則是租賃住宅包租代管達 108.34％、翻倍成長。不過邁向 2025 年，受政策影響，恐將進入汰弱留強洗牌期。

財政部最新統計顯示，包括不動產開發業、不動產經營及相關服務業，2024 年營利事業總家數達 49,500 家，較前一年成長 3.3％；銷售額更是大噴出，總計近 2.46 兆元，較 2023 年激增 26.96％，刷新史上最高紀錄。

在不動產各行業別中，其中貢獻最大為不動產投資開發業，2024 年全台共18,230 家，貢獻銷售額高達 1.56 兆元，占不動產業銷售總額 2.46 兆元比重達63.6％。

在不動產各行業的銷售額年成長動能方面，受惠房市大旺，除迷你倉庫自助儲物空間出租業，呈現倒退嚕、衰退 26％之外，幾乎不動產上中下游產業鏈都雨露均沾，銷售額分別有一到六成的成長。

其中成長動能最強的大黑馬，為租賃住宅包租業，以超過翻倍的高速成長，創造全年銷售額達 6.31 億元。

排名第二，為未分類其他不動產服務業，年成長幅度 68.29％，年銷售額 4.16億元。

成長率排名第三為其他不動產代管業，達 4.16 億元，年增率達 66.56％。

第四為土地開發業近 715 億元，年成長達63.8％。

第五為不動產代銷業近 2,088 億元，年成長 47.74％。

第六為租賃住宅代管業 14.74 億元，年增率 47.04％。

至於不動產租賃業 32.93％、不動產投資開發業 31.52％、不動產仲介業 30.04％等，營業額也都比 2023 年成長三成以上。

2024 年是房市好年冬，不論建商、代銷或房仲業，都處於狂賺高峰期；不過2025 年房市將面臨央行第七波不動產信用管制的殺手鑑、及銀行房貸排隊潮的考驗，房市急凍，市場已傳出房仲業已有關店潮，預期今年不動產業恐將進入汰弱留強的洗牌階段。

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3. 統一超砸 43 億 收購內湖商辦大樓

2025.02.26 工商時報 I 記者蔡惠芳、李麗滿／報導

商辦市場再現掃樓大手筆，霖園集團三太子蔡鎮宇的寶豐隆內湖「V-PARK」園區，被統一超商豪砸 43 億元收購其中 1 大棟，每坪均價達 54 萬元，養樓12 年增值 3 成，終於獲利了結

統一超指出，取得不動產目的，是符合業務上整體發展需求，可發揮集團最大效益。據了解，統一併購台灣家樂福後，家樂福近 900 位員工辦公室仍遠在北投區，是否因此有機會遷往內湖辦公，頓時成話題。

去年統一集團陸續收購台灣雅虎電商、入股網家成最大股東，主要看好未來電子商務的發展態勢，將持續進行相關投資，並揚言統一集團未來也將持續伺機投資相關產業，以迎接未來數位經濟時代來臨，顯然後續電商相關事業投資還會繼續，這次買商辦大樓，業界研判就是為打造未來的統一電商大樓。

蔡鎮宇已多年未見在不動產市場上購置大型不動產，不過其擁有的寶豐隆內湖「V-PARK」園區，則被視為商辦指標大案，原本由上市建商華固建設興建，寶豐隆於 2012 年 9 月買下三大棟整個園區，當時每坪單價約 40.8 萬元，持有逾 12 年後以每坪 54 萬元出售其中一棟給統一超，單價漲幅則超過 3 成。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，內湖向來是商辦市場指標，受高科技產業投資動能挹注，西湖段一屋難求、租售價格屢創新高，舊宗段、五期、潭美段、新明路等新增廠辦供給，也水漲船高。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄分析，內科園區、潭美段近幾年吸引不少大型集團關注，繼緯創於 2021 年取得內湖區舊宗段台北市數位內容新創中心 BOT 案後，2024 年又加碼獵地，斥資 20.8 億元買下潭美段地上權土地，計畫興建為自用辦公大樓，打造 AI 廊道。這次統一超出手買下 V-PARK 的 C棟，顯示內科相較於市區辦公大樓單價動輒破百萬的行情，性價比占優勢，吸引設置總部的青睞。

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4. 嘉義神秘富豪砸近 8 千萬 買忠孝新生銀行店面

2025.02.26 ETtoday 房產雲 I 記者項瀚／台北報導

又有中南部傳產大咖北上置產，到台北市購入商用不動產，最新出手的是嘉義富豪、食品產業大咖三福蕭家，以 7,923 萬元無貸款買下忠孝新生站旁 36 坪「國泰世華華山分行」店面。

近期實價揭露，忠孝東路二段上的「國泰世華華山分行」店面以 7,923 萬元交易，該門牌登記約 36 坪，換算單價 222 萬元。

經查謄本，買方是大有來頭，由「三福產業公司」以無貸款買進，事業體龐大，是國內老字號大宗物資大廠，也是全國最大乳牛飼料工廠，集團由已故總裁蕭火綿創立，他曾被媒體形容是嘉義縣神秘富豪之一，也是昔日叱吒政壇的「蕭家班」老大。

據報導，三福集團分成食品部、塑膠射出部、乳牛飼料部，三福食品除了本身品牌，也與國內各知名廠商策略聯盟，知名商品像是統一布丁、森永牛奶糖布丁、關西風情仙草凍等等，便利商店層架上有一大部分商品都來自該集團。

本次購入忠孝東路二段銀行店面的「三福產業公司」，負責人為蕭俊傑，也就是蕭火綿的小兒子。

顥天國際管理顧問業務總監邱鼎峯表示：「中南部傳產大咖北上置產並不罕見，估計主要是資金滿手，只要是七都中條件出色的物件，都可能成為資產配置的標的，除了本次的嘉義蕭家，近年像是高雄陳家豪砸 13 億元買下台北車站商圈和泰產險大樓，南部砂石業大咖許家以 1.67 億元買進長安東路二段商辦。」

以置產、收益性不動產的角度來看，邱鼎峯認為：「本次交易的國泰世華銀行店面是個不錯的選擇，除了具備金融業相對穩定的租約，地段條件上緊鄰捷運忠孝新生站，並屬台北市西區範圍，在商用大樓陸續改建、雙子星重量級建設帶動下，具增值淺力。」

價格方面，中信房屋研展室副理莊思敏表示：「該區段 1 樓店面租金行情4000~5000 元，考量租客是金融機構，付租能力強，且店面面積又小，可抓在 5000 元上下，換算下來店面投報 2.7%，符合行情，且買方為無貸款購入，也有其置產效益。」

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5. 永豐棧大墩館三拍脫標 被桃園這家建商買走了

2025.02.27 工商時報 I 記者曾麗芳/報導

台中知名飯店永豐棧大墩館，多年來因集團財務糾紛遭到法拍，2024 年以10.1 億元進入法拍市場，但因總價高、租賃狀況複雜，已連續二次流標，底價一路下修至 7.68 億元！今（27）日舉行第三拍，最後由兆（吉吉）建設加價8,295 萬、以總價 8.5 億元得標，溢價率約 11％。

永豐棧大墩館、過去的「阿利海鮮會館」，現由敦謙國際集團接手承租經營「雀客藏居台中大墩」，總建物面積 3,798 坪，土地面積 501.55 坪，以土地單價計算，每坪約 169.9 萬元，新買家兆（吉吉）建設公司設址於桃園。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，永豐棧大墩館目前仍有租約在身，根據法拍筆記來說，租期到 2028 年，共計 84 間房的租金投報率，應該是市場主要考量因素！本次底價大幅下修，但最終仍以約二拍底價溢價拍出，除了租約，也可能具備對未來土地增值的期待。

謙仁不動產簡剴延認為，位於五期重劃區的永豐棧大墩館標出後，代表市場認可區段價值，將牽動永豐棧本館後續法拍程序，未來本館（永豐棧酒店）總價估計達 20 億元，但由於永豐棧集團涉及的財務問題錯綜複雜，仍可能影響後續投資人出手意願。

簡剴延進一步表示，以土地單價每坪 169.87 萬元來看，在該區已經是新天價，但該物件因為建物有租金價值，換算下來每建坪僅 22 萬元，以建物殘值來估算，大約還有 3 億元，再平均土地價值，基本上仍是相對划算的買賣，顯示市場對該物件頗具信心。